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[地產研究室] 大新竹房價　漲聲響起
大新竹推案建商醞釀全面調漲房價，包括新竹市、竹北市與新豐鄉等預售屋、新成屋建案，近期皆傳出幅度不等的漲價情形，從最低的每坪2000到最高的2萬都有，而另一波更明顯的漲價措施醞釀在農曆春節後實施。業者透露，之所以調漲房價，主要是反映新竹縣政府大幅調升公告土地現值後的土增稅負擔，以及部分建材設備與工資的成本。新竹市區和竹北高鐵重劃區周邊首購型建案每坪單價全面站上2字頭恐將成為常態，對房價已高的大新竹房市衝擊效應猶待觀察。Point 1：賣得越好　利潤越薄新竹縣政府大幅調升公告土地現值引發部分在地建商埋怨，業者認為縣府此番「無預警」大幅調升公告現值，部分重點區段調幅甚至高達3倍，不僅令業者措手不及，甚至殃及尚未購屋置產的消費者。以2009年起在竹北高鐵特區、台科大重劃區與縣治三期等區段公開銷售的預售住宅大樓為例，從2009年至今，只要是銷售完畢、尚未交屋的建案，平均每一塊工地，業者要多負擔500萬～2000多萬的土增稅。業者利潤被大幅稀釋，市場傳出某間長勝軍型的建商，過去2年來推案連戰皆捷，往往3～6個月即告完銷，現在光是土增稅就要上繳2億。「賣得越好利潤就越薄！反而是賣得不好的工地，現在都在慶幸當初沒賣那麼快。」有業者自我解朝。Point 2：年後調幅　最高2萬對於縣府大幅調升公告現值，推案業者的因應之道，就是祭出「反映成本」的說法，說穿了其實終究還是要轉嫁出去，最快春節後就會全面啟動。已經賣完的建案，業者只能啞巴吃黃連，購屋者買到算賺到；尚未賣完的建案，這下子業者所有成本恐將一次轉嫁出去。以總戶數50戶、每戶平均45坪的預售型住宅大樓為例，若業者土增稅成本增加幅度為1千萬，則每戶至少要分攤20萬、每坪至少要調漲4千5百元才能敉平土增稅成本，這還是最理想的狀態。若該建案「不幸」已銷售7成，則剩下的3成共15戶就得均攤這1千萬的新增成本，換算下來每坪至少要調漲1萬5千元。「不知道是我們該哭，還是消費者該哭？」有業者無奈道。Point 3：既兇且猛　不樂之漲部分業者私下透露，建案調漲價格有其常態性默契，也就是一般常講的「357」，當建案銷售達3成、5成與7成時，分別調漲一定程度的單價。或是開工調漲一次、上樑調漲一次、最後取得使照時再調漲一次。但無論採取何種方式，每次漲幅皆極為有限，因此這次的調漲來的既兇且猛，預期消費者在短時間內將難以適應，不僅建商吃不消（因為都要上繳國庫），負責銷售業務的代銷業者同樣吃不消（因為要和建商重估條件），堪稱市場絕無僅有的「不樂之漲」。由於土增稅為地方稅，部分業者猜測縣府光是這項稅收，進帳便超過50億！Point 4：雙漲效應　反映房價至於建材設備與工資雙漲效應，也將反映在今年第一季的房價上。2008年金融海嘯至今，久未調漲的鋼筋、水泥與工地師傅日薪也隨著景氣復甦而蠢蠢欲動。以鋼筋為例，每公噸已調漲近2千元，師傅級日薪也從過去的每天將近3千元漲到3千多元，這些成本在總體成本裡所佔比例雖然較小（約僅5%），但業者受到土增稅的「震撼教育」之後，為避免夜長夢多、橫生枝節，而多傾向採取一次漲足的方式來因應。至於日前行政院預告將復徵空地稅措施，業者認為那是對持有多筆或大筆土地、而不準備在短期內出售或開發的地主而來，實施復徵空地稅，將促使地主出脫手中土地，有助於建商購地推案，對市場長遠來看是好事，至於成本轉嫁問題則不明顯。Point 5：混水摸魚　跟著亂漲此波大幅調漲公告現值的主角是新竹縣政府，因此最有理由反映成本的區段應屬竹北、新豐、湖口、竹東等地的建案，但細心一點的讀者將會發現，包括新竹市、竹南與頭份等地，部分建案也跟著喊漲，雖然漲價理由所在多有，但也予人混水摸魚的質疑。對於沒有必要漲價卻跟著亂漲的建案，消費者應睜大眼睛看清楚！（撰文：陸敬民）


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